Az ingatlan beszerzések két csoportba sorolhatók:

– a lakóingatlannal kapcsolatos-, valamint
– a nem lakóingatlanokkal kapcsolatos termékek és szolgáltatások, vagyis az iroda, a telek, garázs vagy bármilyen ingatlan, ami nem minősül lakóingatlannak.

Mi dönti el, hogy milyen besorolású az ingatlan?

Egyrészt a Földhivatal nyilvántartásából kiderül, hogy lakóingatlanról van-e szó, másrészt néhány esetben az önkormányzati besorolás is döntő lehet akkor, ha az nem azonos a földhivatali megjelöléssel. A lakóingatlan fogalmát az Áfa törvény 259.§ 12. pontja definiálja:

“lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület;”

Lakóingatlanok áfa levonási tilalma

Az Áfa tv. 124.§ – 125.§ szakaszaiban a fenti csoportokból csak a lakóingatlannal kapcsolatban említ tételes levonási tilalmat.

Nem vonható le az áfa	Kivétel, azaz levonható az áfa
a lakóingatlan beszerzése	– a lakóingatlan igazoltan továbbértékesítési célt szolgál, ÉS ha a lakóingatlan nem új ingatlan*, akkor az értékesítő adóalany azt áfa kötelessé tette – a terméket igazoltan a 6. § (4) bekezdésének a) vagy b) pontja szerint értékesítik (nem adóalany lakóingatlan értékesítése sorozat jelleggel) – igazoltan legalább 90%-ban bérbe adja, ÉS a lakóingatlan bérbeadást az adózó áfa kötelessé tette;
a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termék	– a termék igazoltan továbbértékesítési célt szolgál – igazoltan legalább 90%-ban úgy használja, egyéb módon hasznosítja, hogy az közvetlen anyagjellegű vagy értékcsökkenési leírás alapjánál figyelembe vehető ráfordításként adóköteles közvetített szolgáltatásnyújtás adóalapjába épül be; – igazoltan legalább 90%-ban úgy használja, egyéb módon hasznosítja, hogy az közvetlen anyagjellegű vagy értékcsökkenési leírás alapjánál figyelembe vehető ráfordításként a lakóingatlan-értékesítés adóalapjába épül be, ÉS ha a lakóingatlan nem új ingatlan*, akkor az értékesítő azt áfa kötelessé tette
a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatás	– a szolgáltatást igazoltan közvetített szolgáltatás teljesítése érdekében veszik igénybe – igazoltan legalább 90%-ban úgy használja, egyéb módon hasznosítja, hogy az közvetlen anyagjellegű vagy értékcsökkenési leírás alapjánál figyelembe vehető ráfordításként adóköteles közvetített szolgáltatásnyújtás adóalapjába épül be; – igazoltan legalább 90%-ban úgy használja, egyéb módon hasznosítja, hogy az közvetlen anyagjellegű vagy értékcsökkenési leírás alapjánál figyelembe vehető ráfordításként a lakóingatlan-értékesítés adóalapjába épül be, ÉS ha a lakóingatlan nem új ingatlan*, akkor az értékesítő azt áfa kötelessé tette

 

*Új ingatlan: a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése amelynek

– első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése (vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele) és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

Áfa kötelessé tétel

Az Áfa törvény főszabály szerint adómentessé teszi az ingatlanok értékesítését és bérbeadását, de ez alól is van néhány kivétel. [Áfa tv. 86.§ (1) j) – k), (2)]

– Áfa köteles az új ingatlan és az építési telek értékesítése. Az ingatlan bérbeadás közül áfa köteles a parkoló-, garázs-, ingatlannal tartósan összekötött gép, berendezés-, széf bérbeadása, valamint a kereskedelmi szálláshely szolgáltatás.
– Áfa mentes a 2 évnél idősebb beépített (nem új) ingatlan (és a hozzá tartozó föld), a beépítetlen ingatlan értékesítése, valamint az ingatlan bérbeadása.

Az áfa mentes ingatlanok tekintetében az értékesítéshez nem kapcsolódik fizetendő áfa, így a beszerzés áfája sem vonható le. Azonban dönthet úgy az adózó, hogy adókötelessé teszi az egyébként adómentesség alá sorolható ingatlan ügyleteit. Így az értékesítéskor fizetendő áfa is keletkezik, tehát a beszerzés áfája levonásba helyezhető. A fizetendő áfa a gyakorlatban úgy néz ki, hogy

– ha a vevő adóalany, akkor fordított adózással, (áfa nélkül) kell a számlát kiállítani és az adót a vevő fizeti meg,
– ha a vevő nem adóalany (pl. magánszemély), akkor a kiállított számla tartalmazza az áfát is.

Az adókötelessé tételt követően legkorábban 5 év után újból választható az adómentesség, de ennek alkalmazását óvatosan kell kezelni. Az áfa köteles értékesítés választása ugyanis összefügg a beszerzés áfájának levonhatóságával. Ha pl. áfa kötelessé tettem az ingatlan értékesítést, és a beszerzéshez kapcsolódóan levontam az előzetesen felszámított áfát, majd újból az adómentességet választom az ingatlan értékesítésre, akkor a beszerzéshez kapcsolódó, korábban levont áfa fizetendő adóként fog jelentkezni.

A fentieken felül, az ingatlan beszerzésre vagy bérleti díjra felszámított áfa levonásához szükség van annak ellenőrzésére is, hogy az áfa felszámítása jogos volt-e a számla kiállító részéről. Az adóhatóság weboldalán lévő adatbázisban lehet tájékozódni az áfa kötelessé tételről.

Végleges áfa levonás

Az ingatlanok esetében számolni kell a 240 hónapos szabállyal is. Azaz, ha a használatba vételtől számított 240 hónapon (20 éven) belül megváltozik az adólevonási jog státusza, akkor az ingatlan esetében az adólevonási jogi státusznak megfelelő használat arányban el kell végezni a kiigazítást. Ennek eredményeképpen előfordulhat, hogy utólag levonható vagy utólag le nem vonható áfa keletkezik. [Áfa tv. 134-136.§] Például, ha 15 évig adómentes tevékenységhez használtam az ingatlant, majd 5 évig adóköteles tevékenységhez, akkor az áfa 5/20 része levonható.

Bizonylatok megőrzése

Az ingatlanok tekintetében általában hosszú távra tervezünk, ezért fontos megemlíteni a bizonylatok megőrzési kötelezettségét. A fentiek, illetve a 2008. január 1-jén hatályba lépő Áfa törvény új szabályai miatt előfordulhat, hogy egy meglévő ingatlan értékesítésekor bizonyítanunk kell a beszerzésre vonatkozó áfa levonási jogot. Ehhez szükség van az eredeti számlákra, szerződésekre, egyéb bizonylatokra. Ezért az általános megőrzési idő leteltével érdemes gondosan eljárni az iratok selejtezésekor.